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牛刀深圳房价深幅回调是必然选择符合经济规

2019-08-17 21:46:12来源:励志吧0次阅读

  8月11日,深圳市国土资源和房产管理局发布“2008年1—7月深圳房地产市场分析报告”官方权威数据,结果显示,今年1—7月,深圳房地产开发投资下降,商品房空置面积165.68万平方米,同比增加近三成,其中住宅空置面积更是同比增加超过九成。

  每一次报告出来,深房研究中心的王锋先生都要很肯定地说,深圳房价未来会产生波动,深幅回调的可能性不大。多大的幅度为深幅呢?这是需要界定的。王锋解释说,从当前市场发展态势看,目前深圳房市的调整是去年下半年以来市场理性回归的延续和表现,在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下,市场调整态势仍将持续。但是,由于深圳房价自去年以来持续下降以及刚性住房需求的存在,目前市场深度回调的空间已不大,房价继续大幅下降和成交量大幅下挫的局面将不大可能出现。

  好在王锋先生肯定了回调,那么这个话题就有谈下去的必要了。王锋提出不会“深幅”有两个理由,一是深圳房价自去年以来持续下降,二是刚性住房需求的存在。深圳房价从2004年开始上涨达到顶峰用了三年多的时间,其中关内均价从2006年 月突破1万元/平方米,到2007年6月突破2万元/平方米,只花了一年零三个月时间,而深圳房价持续下降才花了多少时间呢?就算去年10月开始,到今年7月,也才用了10个月时间,而房价跌了多少呢?以今年头7个月和去年头7个月综合均价对比,下降幅度不到10%;以今年7月单月均价和去年7月相比,剔除别墅因素(如果包括别墅成交是大涨了20%),也才下降了1100多元,不到9%!

  这样来看,王锋先生的第一个理由不仅不存在,起码告诉我们他所指的深幅回调,应该是10%左右为深幅回调。他的第二个理由是刚性住房需求的存在。这个理由既好解释又难解释,好解释是因为肯定有人想买房子而且是一定要买的,不好解释是因为我们所指的刚性需求究竟有多少人买得起供得起。如果把所有想买房的人都定位刚性需求,那深圳将陷入和北京楼市一样的困境(8月10日,北京仅仅有56套房子签约。2007年8月10日,北京期房上签约456套。再推前2年,2005年,北京期房上签约556套)。刚性需求群体有多大,是要依据现行房价来作出判断的。

  深圳房价深幅回调究竟存在否?我认为是存在的,如果一年10%的下降为深幅的话,这个幅度的回调马上就要来。今年8月,深圳的推盘量将在116万平方米,大约一万套,按目前这种房价的销售速度,最多能消化5000套,那么,深圳新房存量将突破55000套,如果价格不降,存房数量只有继续上升,一直到价格下降为止。今年7月,剔除别墅因素,深圳房价约为12250元/平方米,预期10月份就将跌破11000元,下调11%以上,应该可以算得上深幅回调。

  无论是官方还是民间,一定要把市场真实状况告诉公众,因为我们的报告是为公众而写的,似是而非,含糊其辞均没必要。在目前这种情况下,房价走势已经不是地方政府所能改变的,我们所讲的刚性需求的购买力达不到目前这种房价的要求,市场选择深幅回调是必然的,也是符合经济规律的。

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