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地产商业地产供给需求的影响因素分

2019-08-16 18:50:56来源:励志吧0次阅读

地产:商业地产供给需求的影响因素分 2011-09-29 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

销售维持高增长,严控政策下商业地产表现优秀。

今年以来,国家先后出台了一系列房地产调控政策,住宅地产受到“三限”政策强压,房价快速上涨的趋势已得到有效的抑制。而商业地产由于处于政策调控的真空期,受益于供给需求的双重推动,从今年2月到7月的开发数据来看,办公楼、商业用房的销售额累计同比增速几乎一直维持在25%以上,一直快于住宅销售额的累计同比增速。

社会消费品零售水平、城市化进程、宏观调控政策、高铁等城市轨道交通的发展等因素对商业地产的需求有较大的影响力。

线性回归的结果显示,社会消费品零售水平、城市化率、个人住房公积金贷款利率、新建铁路投产里程这四个变量与商业地产需求有显著的正相关性,这四个因素对于商业地产需求都有显著的正向拉动作用,符合我们的理论分析逻辑。

商业用地的供给量和成本、国家对商业地产的调控政策、房地产企业的资金状况和融资能力、商业地产开发的投资回报率等因素对商业地产的供给有较大影响。

从线性回归的结果来看,商业地产建设用地成交面积、商业地产板块上市公司净资产收益率两个自变量与商业地产供给有显著的正相关性,而短期商业贷款基准利率与商业地产供给有显著的负相关性,符合我们的理论分析逻辑。但商业地产板块上市公司筹资活动产生的现金流量净额与商业地产供给的相关性并不显著,原因可能在于公司筹资活动产生的现金流量仅代表了公司的筹资能力和现金流状况,并不能反映公司的经营状况和盈利能力。

供需两旺,商业地产投资价值进一步显现我们将近年来商业地产的供给和需求对比分析可以发现,近十年来商业地产的供给和需求都呈稳步上涨的趋势,不断下滑的供需比反应出近年来商业地产的需求增速大于供给的增速。综合各方面的考察因素,我们主要坚持以下两条投资逻辑:建议关注项目储备资充足、业绩增长明确的龙头企业——金融街、世茂股份;建议关注拥有较多购物中心等城市综合体项目的优质上市公司。

风险提示:国家出台专门针对商业地产调控政策的风险

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